budowa domu

Pozwolenie na budowę

Marzenie o własnych czterech kątach jest nieodłączną częścią planów na przyszłość każdego Polaka. Wizja mieszkania niestety z roku na rok staje się coraz mniej osiągalna. Ceny rosną, a przychody pozostają nietknięte przez premie lub podwyżki. Rozwiązaniem – na które decyduje się coraz więcej rodzin – okazuje się własny dom. Tylko jak się do tego zabrać?

Pierwsze trudności związane z budową

Paradoksalnie, wybudowanie własnego domu jednorodzinnego  może kosztować mniej niż zakup nowego – czy nawet starego – mieszkania. Do tej pory to, co kojarzyło się z bogactwem i luksusem, na który stać było nielicznych, stało się czymś całkowicie przyziemnym. Standardem jest już kupowanie pustych działek przeznaczonych pod zabudowę, które projektuje się według własnych koncepcji od fundamentów aż po dach.

Jak większość inwestycji budowlanych, bo tak można nazwać budowanie własnej nieruchomości, oprócz zalet, ma to swoje wady. Tym, co spędzało sen z powiek każdego śmiałka, decydującego się na ten budowniczy krok, było uzyskanie pozwolenia na budowę. Aż do zeszłego roku, a dokładniej do 28 czerwca 2015 roku, koniecznością był dokument zezwalający na budowę własnego domu lub innych projektów budowlanych. Wraz z tą datą, nowelizacja prawa budowlanego zniosła obowiązek składania wniosków w tej sprawie. Czym zatem było pozwolenie na budowę i jakie dokumenty są teraz wymagane?

 

Co to jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę to dokument otrzymywany z urzędu po decyzji administracyjnej, który zezwala na rozpoczęcie budowy i dalsze nią zarządzanie. Obejmuje także roboty budowlane, których przyszłe efekty nie będą obiektem budowlanym. Co za tym idzie, bez tego dokumentu, takie prace – nawet na własnym terenie – aż do zeszłego roku, nie były możliwe. Głównym problemem tego dokumentu nie była jego cena – wręcz przeciwnie, nic nie kosztował – tylko czas, którego zakres był często nieokreślony.  Oczekiwanie na decyzję urzędników, w wielu przypadkach, dłużył się, przez co marnował się cenny czas, a teren przeznaczony na planowaną budowę miesiącami pozostawał nietknięty. Rodziło się wiele problemów, z którymi ciężko było o jakąkolwiek walkę. Trwająca bierność w działaniu studziła zapał nawet najbardziej zaangażowanych w budowę właścicieli terenu. Co więcej, sama procedura zbierania odpowiednich dokumentów, by w ogóle otrzymać ostateczne pozwolenie, była skomplikowana i pracochłonna.

Wraz z nadejściem nowelizacji, to administracyjne utrapienie częściowo odeszło w niepamięć, a zabudowa nie zaczyna się po roku, a po 30 dniach. Przynajmniej teoretycznie, jeśli decydujący o zgodzie nie znajdzie ku temu zastrzeżeń. Warto wspomnieć, że w zakresie otrzymywania pozwolenia na budowę nie ma teraz całkowitej dowolności. W konkretnych przypadkach pozwolenie na budowę dalej jest konieczne, ale proces stał się łatwiejszy i szybszy.

 

 Jak otrzymać pozwolenie na budowę?

Najważniejszą kwestią są dokumenty – a właściwie – cały ich komplet.  Wraz z ich zgłoszeniem do urzędu, oddaje się także wniosek o pozwolenie na budowę i oświadczenie, w którym jest mowa o posiadaniu prawa (przez właściciela terenu) do dysponowaniu nieruchomością przeznaczoną na prace budowlane. Dokumenty stają się częścią postępowania w sprawie wydania odpowiednich zezwoleń dla składającego wniosek. Odpowiedzialnym za wydanie ostatecznej decyzji jest starosta. Jeśli od momentu podjęcia przez niego decyzji o pozwoleniu na budowę upłynie 14 dni i nikt się do niej nie odwoła, wtedy staje się ona prawomocna. Jednocześnie oznacza to możliwość rozpoczęcia prac budowlanych na terenie, którego dotyczyło postępowanie, tylko jeśli inwestor na 7 dni przez rozpoczęciem robót powiadomił o tym starostę. Warto dodać, że od decyzji starosty zawsze można się odwołać u wojewody, ale tylko przy pośrednictwie starosty.

Od zeszłego roku, ten proceder nie dotyczy już wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Pozwolenie na budowę nie jest już także konieczne przy budowie garażów i większych oczek wodnych – konkretnie aż do 50 mkw. To spore udogodnienie, gdyż domy jednorodzinne buduje się w dużych ilościach, a co za tym idzie, znaczna część inwestorów skorzysta z tego udogodnienia. Nowym warunkiem budowy takich domów jest trzymanie się terenu, na którym ma powstać obiekt, tak, by nie naruszać terenu sąsiadów. Wymogiem z tego względu stało się dołączanie do projektu informacji o obszarze oddziaływania obiektu.

 

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Najogólniej mówiąc, jeśli podejmujesz decyzję o budowie domu jednorodzinnego, garażu czy innych wolnostojących obiektów gospodarczych, jak np. altanki czy wiaty, nie potrzebujesz pozwolenia na budowę. Wtedy wystarczy samo zgłoszenie zamiaru podjęcia prac budowlanych i projektu obiektu na terenie objętym inwestycją. Od dnia wpłynięcia zgłoszenia może minąć max. 30 dni, w trakcie których urząd ma prawo przedstawić zastrzeżenia do projektu. Po takim czasie, bez żadnych uwag ze strony decydujących w sprawie, inwestor może przystąpić do prac nad zgłoszonym projektem i nie musi już składać dodatkowych wniosków. Zmianą dotyczącą, oddawanych procesowi administracyjnemu, dokumentów jest ograniczenie ich liczby do przystępnych inwestorowi warunków. Oprócz tego, że ich dostarczenie w komplecie stało się zdecydowanie mniej skomplikowane niż miało to miejsce do tej pory, trzeba pamiętać, by dostarczyć je w czterech egzemplarzach. Dwa pozostają u inwestora, jeden komplet trafia do zatwierdzających projekt, ostatni zaś do organu nadzoru budowlanego. W zamian za uproszczenie listy niezbędnych pism i wniosków, potrzebną dla urzędu informacją stał się obszar oddziaływania projektu. Zmiany dotyczące budynków już istniejących, jak remonty czy modernizacje, nadal będą traktowane jako wymagające pozwolenia na budowę przedsięwzięcia. Jeśli nowo-wybudowana część budynku mieszkalnego zmieni swój obszar oddziaływania – dobrym przykładem jest dobudowany garaż – wtedy pewnym jest wdrożenie starych procedur.

Zastrzeżeniem związanym z nowym prawem budowlanym jest milcząca zgoda na użytkowanie. 30 dni, którymi dysponuje urząd, by zdecydować o potrzebie pozwolenia na budowę może minąć, a werdykt dalej nie zapaść. Wtedy jednoznacznie oznacza to właśnie sytuację zwaną milczącą zgodą na rozpoczęcie budowy. Problem polega na tym, że po dostarczeniu odpowiedniego kompletu dokumentów, zgoda może zapaść szybciej, nim upłynie – przypisane temu procesowi – 30 dni. Może to oznaczać niepotrzebne opóźnienia dla tych, którzy poradzili sobie wcześniej ze zgłoszeniem – teoretycznie są zmuszeni do przeczekania tego 30-dniowego okresu decyzyjnego. Rozwiązanie jest jednak proste, wystarczy wystąpić o zaświadczenie o braku sprzeciwu wobec wyżej wspomnianego zgłoszenia. Reasumując, nowelizacja przyniosła wiele udogodnień, a budowanie wymarzonego domu nigdy nie było takie proste.

 

Dominika Gołuchowska